2007年10月15日，章女士与重庆市某房产开发公司签订购房合同，约定章女士购买该公司开发的某小区住宅一套。房产公司于2008年12月31日前，将经竣工验收备案登记的商品房交付使用。
合同中关于逾期交房的违约责任是这样约定的:开发商如未按本合同规定的期限将该商品房交付购房者使用，逾期超过30日后，购房者要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，开发商按日向购房者支付已交付房价款万分之四的违约金。由于房产公司一直未向章女士发出收房通知，为索要赔偿，章女士将开发商起诉到了法院。
在审理过程中，双方在逾期交房的违约金上产生争议。房产公司向法院提出逾期交房的违约金约定过高，要求按同期同地段的租金损失上浮30%进行计算。法院委托资产评估公司对租金进行了评估，结论为:章女士所购房屋的租金为每月500元。之后，法院判决房产公司应支付的违约金为2009年1月1日起650元/月，即同期租金损失的130%，500元/月x130%为标准，计算至经竣工验收备案登记的交房之日止。
章女士不服，向检察机关申诉。重庆市检察院第一分院审查后认为，法院采信的鉴定报告是以清水房为依据作出的租金损失鉴定，而章女士认为，租金损失是指由于房产公司逾期交房，导致章女士需另行租赁房屋，或者将原房屋出租，或者将所购房屋出租等产生的费用。章女士因被延迟交房，丧失的是占有、使用、收益该房屋的多种权益，清水房租金不仅不能客观反映章女士所购楼层及朝向的房屋租金金额，更没有综合考虑到因房产公司逾期交房的行为，可能或者事实上已给章女士的生活造成的其他损失。
此外，即使不考虑章女士是否存在其他损失的情形，仅按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按日万分之二点一算，本案中当事人双方约定的延迟交房违约金标准并不算高。若采用每月500元的租金，作为认定章女士的损失标准，明显过低，显失公平。
而关于合同中对违约金数额计算方法的约定，是房产公司与章女士的真实意思表示，是双方在签订合同时因预见到如果一方违约可能给对方造成损失，从而作出的带有弥补损失的约定，双方对该风险是明知的。同时，该约定具有对等性，任何一方逾期交房或逾期付款，都将被平等地追究违约责任。本案中，在章女士按约履行了付款义务的情况下，如果调低逾期交房的违约金，不仅对守约方不公平，而且会产生支持违约行为的负面影响，既违背了诚实信用原则，又不利于保护公平交易。因此，原审法院以违约金过高为由作出的判决存在错误，检察机关遂向法院提出抗诉。近日，法院再审采纳了检察机关的抗诉意见，改判房产公司按合同约定赔偿章女士违约金共计3.5万余元。
检察官提醒，签订购房合同是所有环节中最重要的一环，购房者的权利义务尽在其中。在签订商品房买卖合同时，因为买卖双方在专业知识上信息不对称，有时买方并非出于本意或者不知道如何把握合同，以致最后在合同履行中处于被动地位。
重庆市商品房交易目前已统一使用由市国土房管局印制、市工商局监制的标准合同，但一些细节购房者仍需小心。如商品房买卖合同正式文本中的填(补)充条款(合同)，消费者就须提防。标准合同中，有部分空格供买卖双方签约时现场商定，而不少开发商却先行拟定条款填充。比如对统一的买卖合同中自己的义务进行规避，限制、变更甚至废除买房人的权利，以达到转嫁风险、“掠夺”购房人合法权利的目的。又如对于在商品房买卖合同中新增的补充协议，不到工商部门备案，其中，多有免除自身责任、加重购房人责任，或排除购房人合法权利的内容。
因此，购房者在签订《商品房买卖合同》及补充合同前，应对合同条款及专业词语仔细阅读、理解，一定要逐条审查，甚至对照楼盘广告、楼书等宣传资料中开发商的承诺进行比较，把没有在合同书上体现的要求以补充条款的形式确定下来，必要时可向房地产专业律师以及房地产开发主管部门进行咨询。 |
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